从事房地产投资开发工作，经常需要做经济测算，IRR是评价地产投资可行性的重要指标，有些引入跟投机制的房企甚至将IRR与跟投收益挂钩。

如金地《核心员工投资项目公司管理办法（试行）》：核心员工投资人的有限合伙企业收益（亏损）的计算与项目IRR挂钩：当IRR＞25%时，按有限合伙企业的实际股权比例的1.8倍分配收益。可以说，IRR是各大标杆房企老板都要看的指标。

• 那么，房企关注的IRR到底是什么？

要理解IRR(内部收益率，Internal Rate of Return)必须得先理解NPV(净现值，Net Present Value)。

NPV，说的是把项目未来每一期的预期净收入都折算成现在的钱（跟算利息类似，不过是反向运算，例如明年你会赚110万，假设贴现率是10%，那么换算成现在的钱也就是110/(1+10%)=100万，也就是说你明年赚到的110万相当于现在100万的购买力，反过来就是你现在100万，利息10%，明年就变成了110万），然后累加得到累计净现值。

公示：NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t。

累计净现值越大越好，理论上净现值>0项目就可行，表示有赚头。

举例：假设两个地产项目A和B，都是投资10000万元，项目周期都是5年，贴现率是10%，预期收入和净现值如下：

如果不考虑货币的时间价值，虽然A和B的5年净收入加起来都是8520万元，但项目B的收入来得比较提前、净现值更高，更值得投资。从这儿可以看到，净现值（NPV）说的是在考虑货币时间价值下，刨去货币贬值（通货膨胀贬值）的影响，在项目周期内还能赚多少钱。

IRR，说的是累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下，在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目，我们能承受的最大年化利率是多少。

还是上面的例子，计算得出贴现率为18.45%时，项目A的净现值刚好等于0：

这个时候我们就说项目A的IRR为18.45%，它代表的是该项目我们最大能承受每年18.45%的货币贬值率，也就是如果我们贷款投资该项目，所能承受的最大贷款利率为18.45%/年，在贷款利率是18.45%/年的时候投资该项目刚好保本。当实际货币贬值率只有5%时（贷款利率是5%时），那么剩下的13.45%就将是利润。

虽然看上去IRR说的是失误空间（最多可以失误多少还能保本）、抗风险能力，实际上也可以认为说的是利润空间、盈利能力。就像考试60分就能及格，你的真实水平是90分，那么你的状态不好失误空间将有30分，就算你失误掉30分仍然能及格，这个30分换算成比率就是你的内部报酬率（IRR）。

在地产项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率，如果要比较我觉得IRR肯定好点，因为IRR是个相对值，单纯NPV只是个绝对值、没有考虑投资额的大小，只有再同时考虑投资额才能更充分体现项目的盈利能力，毕竟投资10万NPV是5万和投资100万NPV也是5万两个项目的盈利能力是不一样的。

•  净利率与IRR，哪个指标更好使？

很多小房企老板只看净利润，也许你认为你们的项目卖得很好，利润率很高，但净利率是只是静态指标，没有反映资金的时间价值。IRR则考虑了资金的时间价值，从动态角度反映投资项目实际创造收益的能力。

举个例子：投资100万，A项目可以赚20万，B项目可以赚30万，B项目利润更高。但是A项目一年赚20万，B项目两年赚30万，这时候投哪个项目好呢？当然是投A项目，A项目一年就回款，一年后拿这120万再投个A项目，两年后总共赚了40多万。

• IRR是怎么计算的？

测算地产项目的IRR，需要有每一期的现金流入、现金流出数据。现金流入指的是销售回款，现金流出包括土地款、开发成本、开发费用、税费（土增税、增值税、所得税）。这样就有了每一期的净现金流数值。

计算IRR时不必挨个数值尝试，在Excel中用IRR函数一拉结果就出来了。举个例子：初始投入资金C=70万，接下来5年内现金流入、流出、净现金流量情况如下：

• 项目IRR与股东IRR

内部收益率又分为全投资内部收益率（项目IRR）和自有资金内部收益率（股东IRR），两者含义上的区别以及在测算中的实现是重点和难点。

首先，全投资内部收益率是指项目期内发生的全部资金投入的回报率，全部资金包括自有资金和融资资金，而自有资金内部收益率是指股东自有资金投入的回报率。

其次，全投资内部收益率评价项目的可行性，自有资金内部收益率评价的是自有资金的获利能力。

再次，全部资本内部收益率测算不计入贷款利息，因为对于整个项目投资来说，融资方可以理解为投资股东之一，贷款利息则是其要求的项目投资回报，可以看作是项目利润的一部分，利润是不计入现金流入、现金流出项的。而自有资本内部收益率测算是需要计入贷款利息的。从自有资金的角度理解，此时投资方只有一个，贷款利息则是其获取回报所付出的成本之一，因此应当计入现金流出项。

全投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值，权数分别为自有资金比例和贷款比例。对于一个既定的投资项目来说，其全投资内部收益率完全由项目的净现金流确定，与资本结构无关，可视为定值。因此，合理的情况应该是贷款利率小于项目IRR，此时，股东IRR必然大于项目IRR，进而大于贷款利率。此时，投资回报才能抵消贷款成本，投资是可行的，至少有利可图。反之，当项目IRR小于贷款利率时，股东IRR必然小于贷款利率，投资回报还不够还贷款，项目无利可图，甚至赔本。目前地产融资成本一般为12%/年，因此项目IRR至少要大于12%才可行。当然，开发商的融资渠道不同，贷款利率差别非常大。

项目IRR恒定，则股东IRR则完全取决于贷款比例和贷款利率。贷款比例越大，贷款利率越低，则股东IRR越高。因此，贷款越多，自有资本比例越小，“以小钱带大钱的能力更强了”，专业地说就是股东IRR更大，财务杠杆效应越强。

测算两个指标的意义在于，开发项目首先看项目IRR是否大于融资利率，判断项目是否可行。若可行，再看股东IRR是否符合预期。如果不符合，则需尽量寻找更低成本的贷款，扩大贷款比重，尽量发挥财务杠杆效应，获取预期收益。

• 房企对IRR的要求是多少？

根据建设部对行业投资的标准，行业平均IRR为12%。实际上每个公司对于IRR要求都不太一样，目前我们公司就用的是股东IRR不低于20%，某TOP20房企JM要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。

• 如何提高IRR？
  

作为一名投资人员，我们总想“做高”这个IRR，以便让老板看起来项目“还不错”。那么，做测算时应该如何“随心所欲”地调整项目现金流来匹配我们想要的IRR指标？

根据净现值的计算公式NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t可知，如果提升IRR，需要尽可能提高项目的现金流，尽可能缩短开发周期。具体来说：

“早收”：尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盘、加快推售节奏。

“晚支”：尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方垫资施工、条件允许下延缓各类费用支付节奏。

“多收”：尽可能多增加销售收入，优化规划方案，尽量多布局高溢价产品；差异化定位，把握自主定价权。

“少支”：尽可能节约成本，成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分，投资同事应该是要多去争取的。

• 只通过IRR就能决定投哪个项目吗？

在项目比较中，也不是IRR越高越好，特别是当IRR远高于正常资金收益时，IRR高的有时不一定收益高，在实践中，一定要结合净现值分析等其他方法进行项目决策。比如两个项目现金流比较如下：

 （NPV计算的折现率按照8%）

如果单纯看IRR，是项目一比项目二好，看NPV的话，又是项目二比项目一好。这里就需要对现金流情况做详细分析，分析可以发现，两个项目区别在于项目一前期回流资金比项目二多。

之所以项目一的IRR较高，是隐藏了一个假设，前期回流的钱可以按照21%的收益再投资得到收益，如果不能进行再投资收益的话，他相对项目二的优势就仅仅是节省资金成本，这样算下来，就明显不如项目二合算。

所以，在IRR明显高于资金成本时，我们再分析项目时还得对公司的再投资能力进行分析，如果再投资能力不够，选择高现金流的可能是上选。当然，上述比较还隐藏了一个假设，就是公司本身没有资金压力，如果本身资金压力较大，当然我们可能又得重新评估项目一了，毕竟他前期回流资金多，资金压力小呀。

当然，如果工程、成本、营销、财务同事不靠谱，给出的相关回款、付现、融资预测与项目实际操盘出入很大，IRR偏差也会很大。因此，地产老板通常不会仅靠IRR来决策，还得根据公司和项目的实际情况，结合规模指标、净现值、净利率、投资回收周期等综合分析。

内容来源：置地通，安徽地产圈转载分享